在哈萨克斯坦，随着房地产市场持续增长，越来越多的购房者选择通过住房建设共有参与方式购买尚在建设中的房产。由于价格相较于二手房更具优势，该模式受到广泛欢迎。但与此同时，建设延期、资金风险、开发商违约等问题也不容忽视。
一、什么是住房建设共有参与
根据法律规定，住房建设共有参与是指基于住房建设共有参与合同而产生的法律关系。简单理解，就是购房人（份额参与人）按照合同约定支付资金，由授权公司组织建设，并在项目竣工后向购房人交付相应份额。
该法律关系的核心主体包括：开发商、授权公司、份额参与人（自然人或法人，但不包括临时居留外国人）。
住房建设共有参与合同及其变更、补充，以及债权转让合同，均须通过统一信息系统在项目所在地地方执行机关进行备案。
二、合法吸引资金的三种法定模式
法律明确规定，仅允许通过以下三种方式组织共有参与，其他方式一律禁止：
第一种：取得统一运营方担保
这是风险控制最强的一种模式。统一运营方对项目进行审查并出具担保，作为吸引购房人资金的法律基础。核心要求包括：开发商需具备三年以上住宅建设经验，并达到规定建筑面积标准；近两年财务报表经审计确认，净资产为正；资产负债比例不得超过法定上限项目需具备土地权属、通过综合鉴定的设计文件、一定比例自有资金或已完工程量等条件。一旦取得担保，无需再向地方执行机关单独申请吸引资金许可。
第二种：参与第二层级银行融资项目
该模式下，银行提供足以完成项目建设的融资承诺，并与工程监理公司签约进行监督。在签订共有参与合同后，银行在发生抵押财产执行时，被视为购房人的受托人。该模式仍需向地方执行机关申请吸引资金许可。
为通过参与第二层级银行项目方式开展多户住宅楼住房建设共有参与活动，开发商应当具备已完成的多户住宅楼建设项目经验，包括作为业主、承包商（总承包商）的累计经验不少于两年；在共和国级城市和首都建设的，累计建筑面积不少于一万平方米；在其他行政区域建设的，累计建筑面积不少于五千平方米；为通过参与第二层级银行项目方式开展独立住宅小区住房建设共有参与活动，开发商应当具备已完成的多户住宅楼和（或）独立住宅小区建设项目经验，包括作为业主、承包商（总承包商）的累计经验不少于两年；在共和国级城市和首都建设的，累计建筑面积不少于一万平方米；在其他行政区域建设的，累计建筑面积不少于五千平方米。
第三种：主体结构完成后吸引资金
这是法律对开发商要求最高的一种方式。开发商需要在最近三年内，包括作为业主、承包商（总承包商）的累计经验，应当在哈萨克斯坦共和国境内建成并投入使用多户住宅楼；在共和国级城市和首都建设的，累计建筑面积不少于三万六千平方米；在其他行政区域建设的，累计建筑面积不少于一万八千平方米。开发商子公司的累计经验一并计算。此外，必须已经完成项目主体结构建设，并取得工程监理公司的确认报告。取得地方执行机关许可后，方可合法吸引购房人资金。
三、开发商的法律结构要求
无论采用哪种模式，开发商均需设立专门授权公司，且一个项目原则上对应一个授权公司。这种制度设计的核心目的在于风险隔离，防止一个项目的债务风险波及其他项目。
四、工程监理公司的关键角色
工程监理公司负责：监督建设进度；监督资金专款专用；核实工程量与项目预算的一致性。这是法律设置的重要外部监督机制，也是判断项目规范性的关键指标。
五、结语
住房建设共有参与制度本身并非高风险制度。真正的风险，往往来源于未依法组织的项目或购房人未进行充分尽职调查。理解法律框架，是避免“踩雷”的第一步。如您在哈萨克斯坦参与共有参与项目过程中，需要进行法律合规审查、合同风险评估或开发商尽职调查，可联系我律所专业律师团队进行系统化风险控制。
【注】上述内容并非我所正式的法律意见和建议，仅供参考。如需我所就相关法律问题提供法律意见和建议，可通过下方的联系方式直接联系我们。
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律师简介
李豪律师
京师律所哈萨克斯坦合作办公室主任
京师律所乌兹别克斯坦合作办公室主任
京师律所塔吉克斯坦合作办公室主任
社会职务 ：
陕西省政协委员，陕西省“2024年度法治人物”，京师律所权益合伙人，京师律所“中亚区域”中心主任，京师西安、乌鲁木齐分所负责人，陕西省人民政府法律专家库成员，陕西省人民检察院监督员，西北政法大学兼职教授，在陕“两院院士”法律顾问，陕西省新联会副会长。
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